Berechnung & Tipps
Auch wenn die Preise für Immobilien stetig steigen, lohnt es sich immer noch Geld in eine eigene Immobilie zu investieren. Viele Leute nutzen eine Investition dieser Art aber auch, um die Immobilie anschließend weiterzuverkaufen oder zu vermieten. Ob Mieter oder Vermieter, im Fall einer Vermietung wird man mit unterschiedlichen Kennzahlen konfrontiert.
Die Jahresnettokaltmiete, auch schlicht als Kaltmiete bezeichnet, stellt dabei eine der wichtigsten Kennzahlen dar. Darunter ist der Preis für eine Immobilie abzüglich der Heiz-, Warmwasser- und Betriebskosten zu verstehen. Teilweise können jedoch auch Nebenkosten, beispielsweise für die gewerbliche Nutzung, in der Kaltmiete enthalten sein.
Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete
Die Kaltmiete bezieht sich auf die Lage der Wohnung, die Ausstattung, die Größe und die Anzahl der Zimmer. Prinzipiell ist es möglich diesen Betrag in Form der Jahresnettokaltmiete frei zu wählen. Es ist jedoch empfehlenswert, dass sich Vermieter dabei am ortsüblichen Mietspiegel orientieren, um die Chancen einer Vermietung zu steigern. Bei einer Warmmiete, auch als Bruttomiete bezeichnet, kommen zusätzlich Gebühren für Strom, Wasser, Gas, Abfall, den Hausmeisterdienst und Versicherungen hinzu.
Dabei werden die Nebenkosten einmal jährlich berechnet und anschließend als Pauschale monatlich in Rechnung gestellt. Zusätzlich erfolgt am Ende eines Jahres eine Abrechnung, bei der, je nach Verbrauch, eine Nachzahlung möglich ist.
Wie wird die Jahresnettokaltmiete berechnet?
Für die Berechnung der Miete werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet. Wenn die Investitionskosten durch die Nettokaltmiete geteilt werden, entsteht dabei ein Faktor. Der Faktor ist die Dauer für die komplette Tilgung der Investition.
Weiterhin ist auch die Berechnung der Rendite möglich, indem man die Kaltmiete durch die Investitionskosten teilt und das Ergebnis zusätzlich mal 100 nimmt. Die Rendite gibt an, wie hoch die Verzinsung der Investition pro Jahr ist. Zusätzlich lässt sich mit dieser Zahl auch errechnen, ob der Cashflow positiv oder negativ ist und somit, ob durch die Einnahmen der Immobilie alle Ausgaben gedeckt werden können. Für Banken sind der Faktor sowie die Rendite ebenfalls wichtig, wenn es um die Berechnung des Darlehens oder um die Entscheidung einer generellen Kreditvergabe geht. Je höher die Rendite und je niedriger der Faktor nämlich sind, desto mehr Sicherheit bietet sich für die Bank.
Bei einem Kaufpreis einer Immobilie von 100.000 € und einer anschließenden Vermietung von 1000 € monatlich, erhält man einen Faktor von 100.
Die Rendite in diesem Beispiel errechnet sich in dem die 1000 durch die 100.000 geteilt und dann mal 100 genommen werden, was 1 ergibt. Hierbei zeigt sich beispielsweise, dass der Kaufpreis entweder zu hoch ist oder die monatlichen Kosten für die Kaltmiete zu gering sind.
Welche Vorteile bringt eine Weitervermietung einer Immobilie?
Wer eine Immobilie kauft und sie anschließend vermietet, der kann damit auf lange Sicht gesehen Geld verdienen. Zunächst ist es natürlich notwendig, dass durch die Miete der ursprüngliche Kaufpreis und eventuell das Darlehen bei der Bank getilgt werden. Dies kann abhängig von der Höhe der Kaltmiete nur zwei Jahre, aber auch mehr als zehn Jahre dauern. Generell handelt sich somit bei der Vermietung um eine Anlage, die auf lange Sicht gesehen und auf Dauer Geld einbringt und sich weniger für den schnellen Gewinn eignet.
Ein Vorteil ist jedoch, dass Immobilien immer auf Zeit vermietet werden können. Auf diese Weise ist es möglich Geld einzunehmen, bei Bedarf die Immobilie aber auch selbst zu bewohnen.
Außerdem ist es prinzipiell möglich jeden Preis für eine Immobilie zu verlangen, den man möchte, sodass man sich nicht zwangsläufig an dem Mietspiegel orientieren muss. Es lohnt sich sogar häufig eine schlichte Immobilie in einer teuren Gegend zu erwerben, sie zu sanieren und anschließend für viel Geld zu vermieten oder zu verkaufen.
